​从供不应求到无人问津，临港的新房还卖得动吗？

发布日期：2024-09-20 21:20

来源类型：茶啊二中 | 作者：宇多田光

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今年前三批临港的新房供不应求，核心区的新房全部被3.1人才包揽，奉贤园区的蓝湾也频频触发积分。而第四批之后的临港楼市却表现出截然不同的场景，这里的新房供应量井喷，不仅不需要高分，甚至无需积分都能轻松入围，不过这些项目大多位于滴水湖的102和103片区。

临港今年新房认购情况表

临港第六批新房主要呈现出以下特点：

中小户型为主均价都在3.3万/平上下临港单批次供应量达到3314套，为今年之最

第六批临港共有6个新盘入市，全部位于环滴水湖带，其中3盘位于101文旅片区，另3盘位于102文教生活片区，龙光天曜有两幅地块项目入市，6盘的总供应量超3000套。

临港第六批新房分布图

临港第六批认购新盘

101文旅片区

101片区位于滴水湖的核心位置， 片区的规划定位主要是围绕16号线临港大道站，结合海昌极地海洋公园、冰雪世界，生活天文馆等打造商业文化游乐集聚区。这里有轨交、有文娱，有商业，是目前滴水湖成熟度最高的片区。

上海海昌海洋公园 图源视觉中国

上海天文馆 图源视觉中国

在101片区的三个即将认购新盘中，悦达悦珑湾和红星临港天铂都是加推项目，悦城为纯新盘，一次性推出全部1226套房源。

悦达悦珑湾

从位置来看，悦达悦珑湾是本轮滴水湖认购楼盘中距离地铁站最近的，项目为7-8层的多层，本次加推的是项目的五期房源，共有347套住宅，体量不算很大，不过多层的得房率比较可观，项目为装修交付。

该盘一大特点是拥有54平的一房，该户型是市面上比较少见的小户型产品。总价预计在180万左右，适合单身刚需自住。

悦达悦珑湾

远洋红星临港天铂二期

同样位于临港大道地铁站不远处的红星·临港天铂是今年临港的热门楼盘之一。今年10月开盘的红星·临港天铂一期全部被3.1人才入围，认购组数也超过300%。

项目主推建面90-100平三房，全部做到三开间的三房，适合一步到位的购房者，项目的社区规格也比较高，属于品质型的住房，项目还自带爱琴海购物公园商业综合体。

随着临港3.1人才证的数量已经被消化不少，加上本轮临港千套房源可选，来自市区的购房者也可以考虑碰碰运气，还是有一定机会能买到的，毕竟滴水湖这么好的位置，以后可是很难再有的。

悦城

作为本轮临港的重头戏，由港城、融创和雅戈尔打造的悦城本次推出全部1226套房源。项目主打改善型产品，户型从87-92平的小三房到118平的三房，再到143平的四房，能满足各类家庭的居住需求。

悦城效果图

从目前滴水湖一带挂牌的情况来看，101片区是一二手房倒挂较为显著的区域，例如保利铃兰公馆、万科金域蓝湾和东宸源著挂牌价格都在约5万/平，102片区的挂牌房价则偏低，只在3.6-4万/平，倒挂并不明显。而103和105片区由于存量房较少，因此没有参考数据。

因此想上车临港核心区，环滴水的101片区无疑是购房者当下最好的选择。如果预算在200万以内的购房者，建议可以考虑悦城和悦达悦珑湾，悦达悦珑湾还有54平的一房可选。

而改善型购房者，三个盘都有匹配户型，均可以尝试。如果不是3.1人才或高积分购房者，尽量选择推盘体量大的悦城入手。

本批次101片区新盘全部推出后，该片区后续将面临一段时间的断供，后续推出的新房将距离地铁站更远。

102文教生活片区

比起101片区，102片区距离地铁站更远，片区内主要以教育资源为主，这里不仅有大学城，还云集了各大中小学。虽然这里的规划预期和产业比起101、103和105片区要弱，不过近两年各项生活设施也在提升，是一个比较宜居的生活片区。

交通方面，临港中运量1号线（T1）公交线路已经开通，拉近了和地铁站的距离。虽然从该盘到16号线只有2站路，但全程需要约20分钟，前往龙阳路地铁站耗时在1个半小时左右，如果你是在临港就业的购房者，出行还算便利，若是在市区就业的上班族，那么你要慎选。

临港中运量1号线（T1）线路图 源自上海发布

在配套方面，片区内拥有临港首个商业综合体——港城新天地，不过规模较小属于社区型的商业，沿街路段还有一些底商，以便利店和餐饮为主。另外这里有第六人民医院东院，就医比较方便。

虽然102片区的规划能级不及其他片区，好在这里距离101片区不算远，未来在配套上基本可以共享。临港第六批的新房中，102片区共有3个楼盘入市，其中龙光天曜独自占有2张预售证。

中建御湖澜庭

中建御湖澜庭总共规划了818套房源，分别为15-18层高层住宅楼，而本次推出其中428套住宅，全装修交付。户型设计也比较合理，除了74平的两房B户型为双开间朝南，其余房型则都是三开间朝南，户型结构也基本差不多。

项目周边规划有多所学校，社区内也有运动场。该盘距离102最大型的商业体港城新天地约750米，项目北侧的碧云商业街也很有特点。申港大道一路之隔就是在建13万平米的蓝鲸世界购物中心。相比101片区的“热闹”，这里不仅有成熟配套，居住氛围也更宁静。

龙光天曜

经过龙光天境的试水之后，龙光在上海的第二个作品即将诞生于临港，项目一大优势是自带约13万方的蓝鲸世界购物中心，是目前临港在建的最大商业体，102片区规划的商业并不多，因此建成之后这里或将成为该片区的商业地标。

蓝鲸购物中心效果图

龙光项目所在的地块共有5个子地块组成，一幅为商业地块，还有一幅为商品房和保障房地块，其余三幅为住宅地块。总的住宅套数下限为2554套（2233套商品房）。

本次龙光天曜夏蕴光里推出309套房源，而龙光天曜冬霖悦庭将推出468套房源，这意味着未来依然会有很多房源会加推。除了高层产品外，项目本次还会推出少量叠加产品，均价在3.8-4.2万/平，也是本批次临港唯一有别墅的社区，非常适合改善型的大家庭居住。

龙光天曜效果图

总体来看，102片区的热度要略低于101片区，从第五批认购的新盘中就可以看出，同属于102片区的特发学府里和港城·悦璟，仅后者触发了积分制，入围分数也不到60分，这放在上半年是难以想象的。

而第六批中，102片区又有3盘入市，1313套可售房源，对买房人来说可选户型和产品更多，甚至不需要积分就能直接上车。

结语

临港所在的南汇新城可以说是五大新城中产业和规划能级都是最高的，其对人才引入的扶持力度也是最大的。不过临港最大的短板就是距离上海市区太远，属于脱离于主城区而独立发展的城市节点。所以建议打算在临港工作生活、或在这里养老的购房者可以上车，想通过买房来升值的购房者要谨慎。

临港滴水湖，易眼看房拍摄

临港上半年之所以“过热”，一方面是供应少，另一方面就是一二手房倒挂严重。不过下半年开始，临港的供应量开始爆发，明年预计近万套住宅入市，将进一步缓解新房供应紧张的态势。

此外，今年临港的土地供应也是五大新城中最多的，多达27幅涉宅用地出让，未来临港核心区域（滴水湖片区）的房地联动价也基本维持在3.3万/平，这意味着未来的房价是没有上涨空间的，市区的购房者想通过购置这里的新房来获利，这条路基本行不通。

第六批临港入市的产品来看，各项目的户型和产品基本还是比较接近的，同质化较为严重。只是在区位上购房人可以权衡自身的需求，选择不同功能的片区。相信除了101片区个别热盘会触发积分，其余项目大概率低积分或无需积分即可轻松入围。